Кадастровая стоимость – абстрактная математическая величина

Наверняка многие собственники недвижимости и земельных участков задумывались, почему в кадастровой выписке[1] в строке «Кадастровая стоимость» указана величина, намного превосходящая рыночную стоимость имущества. Именно по ней с 2016 года и будет исчисляться налог на имущество физических лиц, с 2017 г. – юридических.

 

Такая «высокая» стоимость обусловлена двумя основными особенностями проведения массовой (кадастровой) оценки:

во-первых, построением математической модели, правильность которой определяется качеством исходных данных. Зачастую последнее оставляет желать лучшего, наиболее распространенная практика – мало достоверных данных.

Во-вторых (и это принципиальный момент!), оценивается не каждый отдельный объект, а группа объектов, схожих по 2-3 признакам, НО стоимость всей группы объектов присваивается каждому оцениваемому объекту, поэтому нередко кадастровая стоимость превышает рыночную в несколько, а то и в десятки раз!

Кроме того, в кадастровой оценке не учитываются особенности объекта оценки, в отличие от индивидуальной оценки. Именно в индивидуальной оценке объекта недвижимости учитываются все особенности объекта и вносятся все основные корректировки, которые применяются для установления справедливой рыночной цены. При проведении массовой (кадастровой) оценке этого не происходит.

Поэтому кадастровая стоимость недвижимости – абстрактная математическая величина, которая к рыночной стоимости практически не имеет никакого отношения.

 

[1] Кадастровая выписка заказывается в МФЦ или у кадастрового инженера, например, в Центре земельных отношений .